BOB博鱼：2018上半年上市房企财务健康榜单TOP50：万科、中海最健康

从或许上来看，房地产行业是一场杠杆游戏。历年来血淋淋的生动案例都说明了一个道理：当杠杆支点被自私的规模之战扫帚腰，又无钱借钱的时候，也伴随着这家企业至暗时刻来临了。因此，财务身体健康恒久远，房企才能永流传，这是亘古恒定的道理。

而在金融去杠杆背景下，财务指标也往往体现了房企的抗风险能力。这也是为何房企CFO这个角色更加最重要的原因之一。和讯房产独家公布的《2018上半年上市房企财务身体健康榜单TOP50》表明，今年上半年，财务身体健康方面，龙头房企中海和万科展现出拟合，恒大主动叛负债效果显著。此外，千亿房企、定千亿房企以及正在冲千亿的房企，出于规模的表达意见显著在增大杠杆。

此次排行榜算法，对一个公司财务身体健康程度的评估，我们使用对各分项名列计分，加总后获得这个公司的综合分数，再行根据综合分数展开名列，分数越高，名次就越靠前。各分项数据维度涵括清净资产负债率、有息负债规模环比增长速度（较2017年底）、现金覆盖面积比率。对于主流房企的检验标准，我们综合考虑到了三大因素，作为检验转入榜单房企的基本条件：第一，2017年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，涉及指标可以通过公开发表信息渠道取得。

万科和中海财务最身体健康恒大叛负债效果显著仍然以规模平等主义为目标的龙头房企，开始把安全性管控放在首位。展现出在财务上，就是主动去杠杆叛负债，将负债指标掌控在合理安全性水平内，同时充足的现金流需要几乎覆盖面积债务。根据榜单表明，2018上半年，中海和万科的财务展现出尤为身体健康，综合排名分别为第一、第二名。从明确指标来看，仅有清净资产负债率这一单项指标，中海和万科在50强劲中，就占有了前两名的方位；现金覆盖面积比率中，中海高达16.38，万科为2.8，一般情况下，1以上回应当前货币资金可以覆盖面积一年内的债务偿还，指出风险较小，若考虑到利息，1.5以上尤为稳健，若以此为参照，中海和万科的短期债务能力可以说道是十分好了，特别是在是中海。

因此，尽管中海和万科在有息负债规模环比增长速度这一单项维度指标中，正处于TOP50的中间水平，但由于前两个指标维度展现出不错，中海和万科的总分值依旧很高，是当之无愧的财务身体健康王。上半年，也有不少房企主动叛负债，龙头房企中恒大叛负债效果显著。

降负效果反映在去年上半年偿还了1129亿可持续债，节省了大量利息支出，确保了毛利率及净利率急剧下降。榜单中，恒大有息负债规模环比增长速度也减少了8个多点的百分点。

只不过，这主要归功于恒大战略转型中提及的，将此前规模型的发展模式改变为规模+效益型，将低负债、高杠杆、低成本、低周转的经营模式改向较低负债、较低杠杆、低成本、低周转。克而瑞研究中心认为，房企叛负债效果显著，这些一般都是前期早已储备较多资源的企业，土地储备非常丰富，较高的杠杆率意味著风险，也不合乎投资者的利益表达意见。从目前态势来看，下半年以及更加久远的未来，财务身体健康、安全性依旧是龙头房企的主要目标。恒大明确提出未来土地储备不会保持在3亿平方米左右的区间，每年约上升5%的目标，通过土地的必要减幅来减缓负债的转型，使公司负债率尽早超过合理水平；万科也在发散探讨，郁亮堪称直言6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和确保；已把安全性悬挂在嘴边的融创，下半年打算把降负债作为一项重点工作来捉，且在2018中期业绩会上回应要严控投资，多看少动。

有规模表达意见的中小型房企增大杠杆根据榜单表明，千亿房企、定千亿房企以及具体回应要地千亿的房企，财务综合分显著位列后段位，这解释在冲规模的扩展市场需求下，有表达意见的房企在有所不同程度地增大杠杆。比如，后千亿时代的旭辉、新城控股、泰禾，以及正在冲千亿的阳光城、融信集团、禹州集团、金科集团、首开股份、中骏集团、弘阳集团、蓝光发展、佳兆业、宝龙地产、雅居乐、首创置业、正荣集团、富力地产等在榜单中的名列都在25名以后。

有一点注目的是，中小型房企增大杠杆的展现出，与此前和讯房产独家公布的《2018上半年上市房企茁壮潜力榜单TOP50》所提及的，中间阵营快速增长快速增长，加快规模化仍是近期执着的目标步调相符。不过，必须留意的是，这类型的企业在冲量过程中，更加要留意合理运用杠杆，维持负债与货币资金的均衡，掌控好净资产负债率，否则有可能面对低负债前进的压力。

比如，荣盛就被认为为了千亿版图，保守拿地，从而债务也在逐步不断扩大，为了融资股权质押一度迫近警戒线。当然，也有规模扩展中的房企开始留意触负债的问题。

比如，泰禾在去年已完成从百亿到千亿规模的突破后，明显提高了去杠杆的风险管控意识。泰禾上半年业绩亮点之一是净负债率大叛超强100多个百分点。

不过，相比于泰禾有息负债规模环比增长速度这一项的比较较高评分，清净负债率这一项在榜单中的分值仍高于同行，现金覆盖面积比率也大于1，因此，叛杠杆、触负债将仍是泰禾接下来的主要任务之一。克而瑞研究中心分析，对研发企业而言，下半年资金仍向大型房企弯曲，融资成本将高位运营，中小房企融资短板明显，将感受到更加反感的资金周转压力，或将极力传输项目开发周期，施展各种营销手段以抢走业绩、抢走回款，恐将局部引起价格战。

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